盛夏，晨曦微露，薄霧籠罩著青磚黛瓦的文廟街區。21歲的漢服愛好者小雅已身著曲裾深衣，步履輕快地踏上石板路。她腳下的這條軸線，北起黃河故道，南抵云龍山，貫穿徐州老城心臟，綿延七里——這便是徐州人引以為傲的“彭城七里”。“穿上漢服走在這里，感覺每一步都踩在歷史的回音上。”小雅笑著對記者說，這里是她和同袍們最愛的“Citywalk”路線，隨手一拍都是古今交融的美麗畫卷。

謀篇

勾勒千年文脈的“骨骼”與“肌理”

“為什么叫‘彭城七里’？這‘七’字可藏著三重密碼！”在徐州市自然資源和規劃局的辦公室里，參與“彭城七里”規劃編制的袁艷勇注冊規劃師指著墻上的巨幅圖紙告訴記者：“軸線全長恰好7華里，更新片區總面積7平方公里，整體又巧妙劃分為7個更新單元。數字是巧合，更是文脈的意趣！”這條軸線，串聯起了黃樓、文廟、戲馬臺、燕子樓等散落的歷史明珠，更聯通了城市的交通動脈與繁華商圈。2022年底，市政府啟動《彭城歷史文脈城市更新工程設計方案》，為確保項目實施落地，市自然資源和規劃局加強項目實施方案與詳細規劃之間的聯動傳導和雙向反饋，正是為這條千年文脈量身定制的“煥新”藍圖。

▲彭祖園

2019年底，面對老城區保護與更新的復雜課題，徐州市自然資源和規劃局率先啟動《徐州城市歷史文脈保護開發規劃》編制。“規劃的過程，就像在描摹一幅宏大的歷史長卷，每一筆都要體現徐州的根與魂。”袁艷勇回憶道。在一次激烈的規劃研討會上，資深規劃師李玲指著戶部山古建筑群的模型強調：“楚漢的雄渾、兩漢的厚重，這些文化基因必須融入空間布局、建筑立面、景觀小品，讓游客一踏入‘七里’，就能‘呼吸’到彭城的歷史氣息！”最終，“一軸一環兩廊”的空間格局被確立，彭城之源、土城漢風、黃樓勝跡等七大更新單元次第展開，如同七顆精心打磨的寶石，鑲嵌在七里長軸上。為千年文脈搭建起清晰的“骨骼”框架。規劃引領的第一步，已為城市更新立下“規矩”與“方向”。

落筆

老城肌理里的“微改造”與大民生

藍圖繪就，如何落地？考驗的是規劃實施的“繡花”功夫。

走進云東文化街區，陽光透過雕花窗欞灑在修繕一新的青石板路上。66歲的張大爺坐在自家改造后的房前，悠閑地品著茶。“以前這里都是幾十年的老房子，好多破舊漏雨，不少房子都沒法住人。”他指著煥然一新的街巷感慨，“現在政府像‘繡花’一樣改造，老房子的‘魂’保住了，還引進了咖啡館、文創店，人氣旺了，看著就舒服！”張大爺的笑容里，是對“留改拆”理念最生動地詮釋——保留街巷肌理與風貌，更新功能與內涵。

在文廟街區施工現場，項目經理邵永凱正拿著圖紙仔細核對一處飛檐斗拱的細節。“瞧這青磚的色澤、瓦當的紋樣，都力求還原明清原貌。”他對記者說，“市自然資源和規劃局對建筑外立面方案嚴格把關，確保每一處細節按規劃落實到位。這份‘說明書’，正是市自然資源和規劃局結合更新規劃，為每個地塊量身定制的管控要求，將宏觀藍圖細化為可操作的‘施工圖’。規劃就是‘金科玉律’，高度、風格、景觀布局，一點都不能含糊。”邵永凱表示，為確保這“繡花”功夫精準到位，徐州市成立了彭城歷史文脈城市更新工作專班，規劃、住建、文廣旅等多個部門協同作戰、無縫銜接。

▲文廟江北第一樓

變化不僅在于“面子”，更在于“里子”，規劃實施的核心是“人”。在戶部山更新單元詳細規劃啟動前，市自然資源和規劃局的社區規劃師們，帶著“體檢評估找問題、多元協商問需求”的任務，扎進了街巷。“張大爺家屋頂漏雨，李嬸抱怨買菜遠，還有巷口那棵老槐樹能不能留……”規劃師們的筆記本密密麻麻。這些來自街巷深處的“原聲”，通過“未訴先辦”機制，成為詳細規劃修編的重要依據，最終轉化為嵌入式社區服務中心選址、智慧農貿市場增設、老樹保護方案等具體規劃內容。當嶄新的服務中心在彭城街道蓮花社區落成，看著通透明亮的診療室、飯菜飄香的助餐點、童聲回蕩的托管區、舒適清幽的城市書房……規劃實施的溫度，體現在對每一處民生細節的精準回應。

盤活

喚醒沉睡資源的“妙手”與“慧心”

盤活沉睡的歷史資產，是“彭城七里”的點睛之筆，更體現了市自然資源和規劃局的制度創新智慧。

解放南路西側，曾因產權債務糾紛“爛尾”十余年的原物華市場地塊，是塊難啃的“硬骨頭”。市自然資源和規劃局開發利用處處長徐春鵬記憶猶新：“權屬像一團亂麻，按常規根本解不開。”他們大膽探索，牽頭制定《城市更新低效用地盤活指引》，創新提出“產權整合、主體歸集、資產劃轉”路徑。經過無數次協調、談判，最終將分散的權屬整合劃入徐州彭城七里城市更新有限公司。如今，這片沉睡的土地已啟動建設，正被打造成“首家城市主題場景類大型體驗項目”，沉睡的土地被喚醒，釋放出新的價值。“沒有城市更新土地和規劃政策的突破，這‘死棋’就盤不活。”項目部負責人感慨。

▲徐州飲食文化博物館

另一處“妙手”在“彭城七里”南段。原漢王府餐飲樓因經營不善長期閑置，成為街區的“傷疤”。市文旅集團有意盤活，市自然資源和規劃局提前謀劃，將該項目納入新一輪詳細規劃修編中，確保落地實施；迅速啟動“彭城七里城市更新項目審批綠色通道”，依據《徐州市城市更新改造指導意見》，加快審批了將其改造為“徐州飲食文化博物館”的規劃設計方案。如今，這里飄蕩著地道的徐州味道，老饕們在此品味美食，也“咀嚼”著歷史。“政策活了，老房子才能活起來。”項目負責人劉經理說。存量盤活的突破，源于土地和規劃政策的精準供給與彈性創新。“我們收集了老菜譜、老器具，還引入了非遺傳承人現場制作，讓老饕們既能品美食，又能讀歷史。”劉經理說，這個項目的成功盤活，像一把鑰匙，瞬間激活了南段的人氣。

類似的“蝶變”在七里不斷上演。在“土城漢風”片區，徐州博物館、乾隆行宮、土山漢墓的資源被整合，一個宏大的“泛博物館公園”藍圖正逐步變為現實。古老的磚石，不再是塵封的記憶，而成為連接過去與未來、驅動發展的新引擎。

▲徐州博物館

“我們堅持規劃引領，通過土地等值置換、既有建筑盤活、歷史文脈傳承等系統性舉措，實現了一個項目激活一個商圈的綜合效益。”市自然資源和規劃局開發利用處處長徐春鵬表示，這一創新實踐為城市存量資源盤活提供了可復制的經驗：創新土地整合機制。通過全域統籌、精準騰挪的方式，對零星低效用地實施集約化配置。如原物華市場地塊通過權屬整合、資產劃轉、土地等值置換，實現了成片開發，釋放土地潛在價值；建立城市更新項目改擴建路徑，探索城市更新項目高效審批機制。徐州飲食文化博物館通過更新再造，既保留了建筑歷史風貌，又注入了新的文化內涵；探索文脈傳承模式，采用保護與開發并重的策略，如文廟街區項目通過歷史風貌復原與現代商業配套相結合，打造出文廟·東方這一城市文化新名片。

▲戶部山

護航

政策工具箱里的“力度”與“溫度”

“彭城七里”的順利推進，離不開一套量身定制的規劃政策工具箱。這背后，是市資規局的前瞻謀劃與主動作為。

政策創新更體現在細微處。“這些政策，就像‘指揮棒’，讓我們方向清、底氣足！”石磊巷立體停車樓項目經辦人對工程項目審批服務贊不絕口，“從我們有更新意向開始，規劃、住建等部門就全程接力跟蹤服務，幫我們捋流程、解難題，效率特別高！”在盤活原漢王府項目時，市自然資源和規劃局明確企業只需對接市自然資源和規劃局一個牽頭部門，所有手續要件一次性告知，并聯審批，無縫銜接。“我們甚至提前研判后續審批堵點，在方案階段就‘排雷’。”市自然資源和規劃局審批處工作人員杜國磊介紹。

▲云龍湖

從謀篇布局的“大寫意”，到落地實施的“工筆畫”，徐州市自然資源和規劃局以科學的規劃引領、精細的實施管控、創新的存量盤活和精準的政策供給，不僅守護了徐州的“根”與“魂”，更激活了城市的“韻”與“力”。這條七里長軸，不僅串起了千年文脈，更彰顯了規劃在城市更新中不可或缺的引領力，為歷史文化名城的復興，貢獻了可借鑒的“徐州規劃方案”。